José Luis Navarro Ortega

Uno de los grandes problemas que presentan los edificios más antiguos es su accesibilidad al carecer, en el momento de su construcción, de normativa que regulase el acceso de personas con discapacidad, ancianos y personas con movilidad reducida y, en consecuencia, la mayor parte de ellos presentan grandes barreras arquitectónicas, así como falta de rampa de acceso al portal o sistemas salva escaleras que faciliten la entrada al mismo. A pesar de las numerosas leyes y decretos que regulan los aspectos concernientes a la eliminación de las barreras arquitectónicas sobre todo tipo de edificios y fincas, necesaria para garantizar la igualdad de oportunidades, sigue siendo a día de hoy una asignatura pendiente en nuestro país.

Por ello, aprobar la construcción de una rampa de acceso a un edificio o cualquier otro mecanismo que implique la preceptiva aportación económica por parte de los comuneros de una finca es una controvertida cuestión que ha sufrido no menos conflictos e importantes transformaciones con la entrada en vigor de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)  la Ley 8/2013 de 26 de Junio. La meritada ley ha logrado distinguir dos situaciones claramente diferenciadas para poder adaptar el edificio a las normas de accesibilidad universal.

Así, por un lado, con carácter obligatorio y sin necesidad de acuerdo de la Comunidad de Propietarios, para obras que no excedan de doce mensualidades. En virtud de lo establecido en el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los Estatutos de la Comunidad, vengan impuestas por las Administraciones Públicas o las obras y actuaciones que sean solicitadas a instancia de los propietarios para garantizar los ajustes necesarios en materia de accesibilidad universal, entre las que se encuentra la construcción de una rampa de acceso al portal de edificio, que es el objeto de este artículo. El propio art 10.1 b) concreta que, en todo caso, tendrán tal consideración las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, conforme a lo que dispone el artículo 1, apartado 2 de la Ley 51/2003 de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad (reconocido un grado de minusvalía igual o superior al 33%), o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades respecto de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores, u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas recibidas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. 

De este modo, siempre que las obras sean solicitadas por algún propietario con interés legítimo, la obra será de obligatoria aceptación por los demás propietarios, debiendo todos los vecinos asumir su coste siempre que éste no exceda de doce mensualidades. Si el coste fuera superior, deberán igualmente satisfacer la derrama correspondiente equivalente a las cuotas de comunidad de un año, aunque el resto del coste de las obras sea asumido directamente por quien las hubiese requerido o se opte por pasar al siguiente nivel para la adopción de acuerdos de obras de mayor coste.

Por otro lado, fijar un régimen de mayorías del acuerdo para obras cuyo coste sea mayor a doce mensualidades. Cuando la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la eliminación de barreras arquitectónicas sea superior al equivalente a doce mensualidades, el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Por tanto, se requerirá un acuerdo aprobado por mayoría, que obligará a toda la Comunidad por el importe repercutido anualmente, especificando que el importe correspondiente a las doce mensualidades lo es por obligatoriedad legal y el resto del importe por la validez del acuerdo alcanzado.

En caso de no conseguir un acuerdo con esa cuota de participación las obras de adaptación podrán realizarse por los interesados asumiendo directamente su coste, teniendo en cuenta que la parte correspondiente a doce cuotas de comunidad, sí es obligatoria para todos los propietarios.

Una vez adoptado el acuerdo de construcción de una rampa de acceso al inmueble, plataformas salva escaleras para el acceso con silla de ruedas, elevadores verticales o ascensores, debe realizarse un proyecto de obra, firmado por Arquitecto o Arquitecto Técnico. Los servicios competentes del Ayuntamiento de que se trate, a la vista del mencionado proyecto, concederán, o no, la licencia de obra.

En consecuencia, si se cumplen las condiciones antedichas, la Comunidad estará obligada a realizar las obras sin necesidad de acuerdo siempre que se den las condiciones exigidas en el art 10 LPH. El acuerdo sólo versará sobre la derrama y distribución del gasto entre la totalidad de los propietarios de la Comunidad, por ser obras de obligado cumplimiento, incluyendo los propietarios de los locales comerciales y garajes, atendiendo a su porcentaje de participación, conforme al art. 9.1 e) LPH. Por el contrario, si supera dicho importe será necesario un acuerdo de la mayoría de la totalidad de los propietarios y de las cuotas de participación.

De la lectura del art. 10.2 LPH se desprende cierto compromiso e imposición para compeler a la Comunidad a que realice las obras que en él se contemplan respecto al propietario de la vivienda, sea persona física o jurídica, en la que los beneficiarios (personas con discapacidad, o mayores de 70 años) vivan, trabajen o presten sus servicios voluntarios. No obstante, aunque no es un tema totalmente resuelto por la doctrina y existen pronunciamientos en uno y en otro sentido, la mayoría de los tribunales se decanta por considerar que el único legitimado para solicitar a la Comunidad que efectué las obras de adaptación es el propietario, ya que los arrendatarios, usufructuarios o usuarios del piso que no sean propietarios carecen de legitimación para comparecer en la Junta y exigir las obras y derramas correspondientes.

No obstante también se puede, al amparo de lo dispuesto en la Ley 15/1995, de 30 de Mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas, que los usuarios de pisos ya sean los propietarios, como así mismo los inquilinos, usufructuarios o usuarios que presten servicios en el inmueble, puedan pedir a la Comunidad que se lleven a cabo dichas obras de adaptación, si bien, en este caso, los gastos de tales obras no serán abonados por la Comunidad sino por los solicitantes.

En conclusión, tiene carácter obligatorio para la Comunidad cuando la finalidad es suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de propietarios con discapacidad o propietarios que tengan más de 70 años teniendo en cuenta que el importe de las mismas no supere las 12 mensualidades de gastos ordinarios, descontadas las subvenciones o las ayudas públicas que pudiera percibir la Comunidad de propietarios. Si la derrama supera la cuota de 12 meses (descontadas las posibles ayudas públicas), la diferencia tendrán que afrontarla directamente los propios solicitantes.

Si en la vivienda o local del propietario viven, trabajan o prestan servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, el propietario podrá interesar de la Comunidad que se realicen obras para la instalación de la rampa que permita acceder al inmueble eliminando las barreras arquitectónicas en cuestión.

          Por último, y no por ello menos importante, debe tenerse en cuenta  la cuantía de las obras a realizar ya que se fija un punto de inflexión en 12 mensualidades. Por debajo de estas la Comunidad está obligada a pagar dichas obras pero si supera ese límite la diferencia la debe abonar el peticionario de la rampa (art. 10.1 b)) o, si la Comunidad en la Junta donde se haya discutido la obra a realizar para la construcción de la rampa, hubiese aprobado su instalación por mayoría del total de propietarios y cuotas de participación, el coste de las obras vinculará a todos los propietarios, hayan votado a favor o en contra.

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