La firma ha tenido recientemente la oportunidad de conocer de primera mano de algunos de los principales líderes en el sector inmobiliario europeo cuales son las tendencias de inversión, flujo de capitales y actuales retos y desafíos en el continente europeo.

Con motivo de la 8ª conferencia sobre Inversiones en Inmobiliario celebrada el pasado mes de abril en Copenhague y organizada por la International Bar Association, nuestro socio de Internacional Rafael Truan Blanco fue invitado a participar como miembro del panel de oradores sobre el tema “Real Estate and Capital Markets” junto con los directores de inversiones y mercados inmobiliarios y de estudios de Credit Suisse, Zurich y Richard Ellis, EMEA, entre otros. El presente artículo pretende ser un resumen de algunos de las cuestiones más importantes escuchadas en la mencionada conferencia y de nuestra opinión sobre los diferentes temas y tendencias tratadas.

Mercados emergentes europeos

En primer lugar, querríamos hacer una breve reflexión sobre la evolución del mercado inmobiliario en países nórdicos. Los inversores instituciones, y en ellos incluimos a los grandes fondos y a la gran inversión directa, se plantean criterios de inversión en economías estables, con seguridad jurídica y certezas de retornos. Estas tres premisas han sido encontradas en ciudades como Copenhague, con un impresionante crecimiento inmobiliario centrado en residencial y oficinas. Encontramos la raíz del crecimiento en tipos de interés negativos desde el año pasado y una fuerte demanda en residencial que incluye también como componente el impacto del incremento de la inmigración.

Con carácter general en la zona nórdica, inversores tradicionalmente en otros sectores se están moviendo a la inversión inmobiliaria aportando capital y buscando socios experimentados. Esta tendencia comienza por países de la zona, pero se extiende ya a inversiones en el resto de países europeos.

Flujo de inversión en Europa

Un análisis más general del flujo de fondos destinados a invertir en inmobiliario en Europa nos indica que, a 2015, 273.000 millones de Euros fueron invertidos en Inmobiliario comercial de los que 25,4% procedían de fuera de Europa.

Las principales inversiones exteriores proceden de Estados Unidos y Asía, sin embargo, contrariamente a lo que puede deducirse de artículos de prensa y noticias más o menos sensacionalistas, no es China el principal inversor, sino otros países de la región asiática. En todo caso hablamos del 5,8% de la inversión en Europa frente al 15,3% de la inversión norteamericana. Frente a estos porcentajes destacar los 55 mil millones de euros en inversiones “cross border” entre países europeos, estando el grueso de la inversión (un 54,3%) en inversiones domésticas.

En este escenario, ¿cuáles son los principales países en términos de crecimiento de inversión procedente de fuera de Europa?. En un estudio de Richard Ellis que abarca la diferencia en incremento de inversión entre el 2007 y el 2015 destaca Italia con un incremento de más del 45% sobre el total invertido en Europa, seguido de Irlanda que venía de una inversión en inmobiliario casi nula en el 2007 hasta alcanzar cotas de casi el 40%. España, con algo menos del 20%, se sitúa en el octavo país europeo en porcentaje sobre el total.

Origen del crédito

Es interesante destacar que, tomando el mercado del Reino Unido como ejemplo del cambio en el origen de la fuente del crédito podemos ver como los bancos y cajas de ahorros pasan de una presencia como prestatarios del 72% del mercado en el año 2008 a un escaso 39%. Irrumpen en ese periodo los bancos internacionales y en particular los norteamericanos con una incipiente presencia desde el año 2012 de compañías de seguros y otras entidades no bancarias hasta alcanzar cuotas de mercado del 12 y 14 % respectivamente en el año 2014.

Centros comerciales

El ya sabido impacto de las compras on-line va transformando progresivamente el mercado inmobiliario comercial. Las grandes superficies, la “big box”, se mantiene, pero la tienda de proximidad de la gran superficie se multiplica como punto de atracción del cliente, punto de recogida de la compra online o lugar físico desde comprar on-line. Interesante el impacto que ello genera en la distribución de las cuentas de resultados entre la central on-line, la big box y las tiendas de proximidad. Para aquello inversores que adquieran centros comerciales o varios locales en centros y vinculen la renta a las ventas la variable del funcionamiento de las ventas on-line debe ser tenida en cuenta.

El crédito hipotecario a comercio (CMBS en su denominación anglosajona) sube fuertemente.

Conclusiones

En definitiva, el mercado europeo está pujante: hay retorno del crédito, el nivel de M&A sube, las valoraciones están en niveles del 2006 y ha empezado una caza, ya desesperada, por altas rentabilidades. De hecho, es tarde para conseguirlas. Por otro lado la pujanza y el optimismo se ven matizadas por el hecho de que no hay una clara mejora de la economía (falta una visión más clara de esta mejora), los tipos de interés son bajos pero no hay que perder de vista por cuanto tiempo, fuerte demanda de oficinas y retail en mercados europeos y finalmente muy interesante ver cómo, tendencias globales que transforman los hábitos de trabajo en general, concepciones de una oficina diferente, nuevos espacios abiertos, nueva concepción del trabajo, teletrabajo; los nuevas costumbres y prioridades laborales o  las formas de deslazamiento (impacto progresivo de la movilidad en coches eléctricos alquilados por horas), etc., están modificando y creando nuevas oportunidades en desarrollos inmobiliarios innovadores, que se ajusten a esta nueva forma de vida.

Thomas de Carranza Abogados dispone de un importante equipo transacciones y gestión legal de activos inmobiliarios y dispone de una red de contactos internacional que le permite un importante conocimiento del mercado europeo. Para cualquier consulta sobre sus proyectos de inversión o desarrollo en Europa en general o en España en particular por favor contacte con Rafael Truan Blanco rafaeltb@tc-abogados.com o con Santiago Thomas de Carranza santiagotc@tc-abogados.com.