La consolidación de los REIT y el resurgir de la promoción inmobiliaria, ponen el «built to rent» en el horizonte del real estate español.

Iñigo Sanchez del Campo. Socio

Artículo publicado en Expansión el 12.3.20

Entramos en el 2020 con un panorama en el sector inmobiliario español de gran expectativa.

Superada la crisis inmobiliaria y el hundimiento de grandes promotoras, constructoras y bancos, en los últimos años el sector inmobiliario ha resurgido como un ave fénix de sus cenizas. Venimos de años de crecimiento, donde hemos disfrutado del desarrollo de grandes fondos nacionales y la entrada de fondos internacionales. En estos años se ha invertido no solo en las principales capitales de España en el sector residencial, sino en las principales zonas turísticas y áreas logísticas. De igual manera, se ha invertido en el sector hotelero, hospitalario, residencias de estudiantes, tercera edad, etc.

En gran medida, este crecimiento se debe a las REIT españolas (Socimi). Tras la última reforma de la legislación de las Socimi (que la acerca a las legislaciones europeas), se ha profesionalizado el arrendamiento inmobiliario, a todos los niveles.

En un periodo de 6 años, más de 80 Socimi (REIT) han hecho de España un país de referencia, ocupando los principales puestos de los rankings internacionales. Es verdad que aún estamos lejos de países europeos en el porcentaje de viviendas en propiedad y viviendas arrendadas, pero la tendencia es prometedora. España tiene en su ADN la necesidad de tenencia en propiedad de su vivienda pero, en los últimos años, este pensamiento se está europeizando. Vivimos un momento en el que el motor de la economía no es la tenencia patrimonial, sino su arrendamiento. En la actualidad, ante una ausencia de capacidad ahorradora, la economía ha mutado en una economía de capital inmediato, es decir, del llamado «pago por uso». Esto permite dar acceso a una posibilidad de bienes que no estarían al alcance de muchos si no fuera por la posibilidad de su arrendamiento. Si no lo puedes comprar, alquílalo.

Con el desarrollo de las Socimi no solo se ha profesionalizado el sector del arrendamiento y se ha estabilizado el precio del alquiler con una demanda y oferta más competitiva, sino que se ha sacado al mercado todo el patrimonio deficitario y mal gestionado de bancos, promotoras, familias, etc. Hoy España goza de un sector inmobiliario saneado, en el que se ha invertido, tanto en obra nueva o por finalizar, como en edificios para reformar o actualizar, lo que ha permitido aportar riqueza a zonas deprimidas de las principales ciudades. Este hecho ha provocado indirectamente una mayor riqueza turística de España. En España las Socimi han venido para quedarse.

Ante este impulso del sector inmobiliario, tras años en los que se ha invertido en gran parte del patrimonio existente, en los últimos años, se ha vuelto a poner el foco en la promoción inmobiliaria. Tras la crisis económica, el sector de la promoción inmobiliaria ha cambiado. En los años de la crisis, los bancos eran los que soportaban toda la financiación de la promoción. En la actualidad, las promotoras que supieron hacer bien su trabajo tienen una capacidad económica saneada, que no les hace depender de los bancos para su desarrollo. En algunos casos, el desarrollo de la promoción inmobiliaria es la suma de la capacidad económica de las promotoras y del capital de los fondos que invierten en ella, para evitarles acudir a los bancos. Este hecho está dando acceso de inversiones extranjeras que están permitiendo desarrollar no solo los proyectos no terminados en momentos de crisis, sino nuevos proyectos urbanísticos. Pero, si algo hemos aprendido, es que no todo es residencial. En la actualidad, se ha producido una diversificación de la promoción. Sectores como el logístico, residencias de estudiantes, hospitales, hotelero, dotacional, son donde se está poniendo el foco. Hay cabida para todos los sectores.

Si juntamos las Socimi y la promoción inmobiliaria, obtenemos la figura de built to rent. En la actualidad, hemos generado la sinergia perfecta. Las promotoras desarrollan el suelo y las Socimi las explotan en arrendamiento, cerrando el circulo inmobiliario.

Pero no todo es bueno. No podemos olvidar algunos aspectos que no son tan prometedores. Una de las anclas que está generando inestabilidad en el sector inmobiliario, tanto de las Socimi como de las promotoras, es la aprobación de leyes excesivamente sociales. Con la inestabilidad política actual se crea un efecto mariposa que afecta al sector inmobiliario. Comunidades autonómicas como Cataluña y, en especial, áreas metropolitanas como Barcelona, están haciendo que la inversión y el desarrollo inmobiliario en esas zonas desaparezca, ante el poco atractivo que despierta. Por el contrario, hay zonas que están dando más facilidades al desarrollo inmobiliario, lo que permite para ellas un mayor crecimiento y enriquecimiento.

El futuro inmobiliario español pasa por seguir consolidando la figura de las Socimi, acercarnos a los niveles europeos, seguir invirtiendo en la promoción inmobiliaria, para seguir creciendo y permitiendo la inversión nacional e internacional.

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