Santiago Thomás de Carranza, socio director del Despacho que lleva su nombre y especialista en Derecho inmobiliario, analiza en Idealista News el alcance de los decretos de vivienda aprobados por el Gobierno y sus consecuencias para los propietarios. A su juicio, “las medidas introducen nuevas restricciones que pueden agravar la inseguridad jurídica y reducir la oferta de alquiler, sin resolver el problema estructural de acceso a la vivienda”.
Entre las disposiciones analizadas se encuentra la prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual, así como la limitación de la actualización de las rentas y la ampliación de las obligaciones de los propietarios. El experto advierte de que estas medidas “deben analizarse no solo por sus efectos inmediatos sobre los arrendadores y los inquilinos, sino también por su posible impacto en las decisiones de quienes ofrecen viviendas en alquiler”.
Uno de los aspectos que cuestiona es la prórroga automática de cinco o siete años prevista en uno de los decretos, en función de si el arrendador es una persona física o jurídica. La norma contempla que el propietario pueda oponerse en determinadas condiciones, pero establece una indemnización para el inquilino de hasta doce mensualidades de renta. Para el abogado, esta previsión es «un sinsentido” que puede provocar que los precios suban de forma inmediata y que disminuya la oferta de alquiler si finalmente entra en vigor.
No obstante, Thomás de Carranza distingue entre los dos reales decretos aprobados por el Gobierno. Mientras que el que contempla la prórroga extraordinaria de dos años y otras medidas ya ha entrado en vigor, el que incluye las prórrogas automáticas de cinco o siete años está pendiente de convalidación y, según señala en la entrevista, no cuenta con los apoyos necesarios para salir adelante.
Más incertidumbre para los propietarios
Durante conversación con Idealista News, el responsable del despacho que gestiona legalmente 16.000 inmuebles en toda España, aborda también el límite a la actualización anual de las rentas, fijado en el 2% en determinados supuestos y hasta el 31 de diciembre de 2027, así como los cambios que afectan a los contratos de temporada. En este último caso, el abogado destaca que estos arrendamientos pasan a quedar sujetos al régimen jurídico del alquiler de vivienda, con la exigencia de acreditar la causa que justifica su temporalidad.
Santiago Thomás de Carranza subraya que la carga de probar esa temporalidad corresponde al arrendador. Por tanto, “no basta con incluir esa denominación en el contrato: debe existir una causa real que justifique el carácter temporal del alquiler. Si no se acredita, el contrato puede ser considerado de vivienda habitual, con las consecuencias que ello implica en materia de duración y prórrogas”.
El abogado cuestiona asimismo la ampliación de la moratoria antidesahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 y sus efectos sobre los propietarios, incluidos aquellos que cuentan con una única vivienda en alquiler. A su juicio, el conjunto de estas medidas “incrementa la complejidad normativa y la incertidumbre a la hora de decidir si se alquila una vivienda y en qué condiciones”.
Otro aspecto importante en términos de conflictividad que incluye la nueva normativa es el referido al pago de las pequeñas reparaciones. Para el responsable del despacho Thomas de Carranza Abogados, hasta ahora los pequeños desperfectos derivados del uso ordinario, correspondían al arrendatario, ahora lo deberá asumir el arrendador. “Eso va a generar una conflictividad absolutamente salvaje. ¿Tiene sentido que, por ejemplo, un manguito del grifo, que es una pieza de 3 euros que se ha roto por el desgaste del uso ordinario que el arrendatario realiza, deba ser repuesto y abonado por el arrendador? En mi opinión no”.
Entrevista completa: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/10/13/918359-que-cambia-para-los-propietarios-con-los-decretos-prorrogas-tope-al-alquiler-del-2
